בוחרים להעלות את המחירים

תתחילו להיערך. החל מה-30 באוקטובר מחירי הדירות יעלו. זו דעתי והיא מסתמכת לא רק על ההיגיון הפשוט, אלא גם על ניסיון העבר. הפעם, האשמה לא תהיה של שר האוצר משה כחלון, גם לא של שר השיכון והבינוי יואב גלנט. היא לא תהיה תלויה בכללי הכלכלה, הביקוש וההיצע, ואפילו לא בכוח עליון כגון רעידת אדמה או אסון טבע אחר.

ב-30 באוקטובר ילכו אזרחי ישראל לקלפי, לבחירות לרשויות המקומיות. לא ארחיב על דעתי בנוגע הבחירות, שיותר מדי פעמים מצמיחות אנשים מושחתים לראשות הפירמידה המקומית. אולי רק שלדעתי מועצות מקצועיות, ולא פוליטיות, צריכות לנהל את פינוי הזבל ותיקון המדרכות שלנו.

כך או כך, ההשפעה של הבחירות לרשויות המקומיות על הנדל"ן צפויה להיות שלילית.

הבחירות תתקיימנה ב-251 רשויות מקומיות, בהן 197 עיריות ו-54 מועצות אזוריות.

פרט למספר רשויות שבהן התקיימו בחירות מוקדמות, מסיבות שונות, רוב אזרחי ישראל יזכו ליום חופש (לראשונה בבחירות המקומיות), וחלקם ינצלו זאת על מנת לבחור מועצות וראשי עיר חדשים, בלי לדעת שבעקיפין הם משפיעים גם על מחירי הנדל"ן.

לאחר בחירות, עוברים לפחות 3 חודשים של חפיפה, עד שראש עירייה חדש (במידה שאכן יש חדש) נכנס לתפקידו, ולפחות 3 חודשים עד שמועצת עיר חדשה מתחילה לעבוד.

חברי מועצת העיר משמשים כחברי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, האמונה על מתן היתרי בנייה לפרויקטים יזמיים, טפסי אכלוס, שינויי תב"ע (תוכנית בניין עיר) לצורך שינוי ייעוד קרקע ועוד, וראש העירייה משמש כיו"ר הוועדה הזו.

בחודשים שלאחר הבחירות, בשל אי כינוס ועדה זו, לא ניתנים כמעט היתרי בנייה וטפסי איכלוס, וגם תהליכים לשינוי ייעודי קרקע מתעסוקה למגורים, למשל, לא יתקדמו. דבר שיגרום לעיכובים בבנייה, עיכובים במסירה, ועיכובים נוספים, שכולם ישפיעו בסופו של דבר על צמצום ההיצע.

השפעה זו היא לרוב ארוכת טווח, ואמורה להתבטא רק חודשים רבים אחרי הבחירות, אולם נדל"ן הוא תחום יוצא דופן, המושפע רבות גם מאווירה. כשהאווירה היא אווירה של עיכובים וצמצום היצעים צפוי – נוצר לחץ על הקונים לקנות, ולקנות מהר. כך נוצר גם אפקט הביקוש, שהוא הצד השני של המשוואה, המביאה לעליית מחירים.

שוק הנדל"ן בישראל הוא לא הגיוני ולא צפוי, ולכן על מנת לאשש את מה שאני חושב, הלכתי אחורה, למערכות בחירות קודמות, על מנת לבדוק האם גם שם נרשמה עליית מחירים בחצי השנה שלאחר הבחירות המקומיות.

התחלתי ב-2003 – שנה שהתאפיינה בירידות במחירי הדיור כמעט לכל אורכה. באופן מפליא, דווקא בחצי השנה שלאחר הבחירות לרשויות המקומיות (שנערכו באוקטובר) נבלמו ירידות המחירים והחלה עלייה.

ב-2008, שנה שהתאפיינה בעלייה במחירי הדירות, עקומת עליית המחירים פשוט הפכה לחדה יותר מיד אחרי הבחירות, אם כי 4 חודשים אחריהן היא מעט התאזנה, לקראת זינוק נוסף.

בחודשים מאי עד אוקטובר 2013, נרשמה ירידה מפתיעה של כ-0.7 אחוזים במחירי הדיור. מה קרה באוקטובר של אותה שנה? שוב בחירות, שמיד אחריהן זינקו המחירים בתוך חודש אחד ב-1.4 אחוזים, ועוד 0.4 אחוזים בחודש שאחרי.

הבעיה יכולה להחמיר בעיקר ברשויות שבהן יתקיים סיבוב שני בבחירות לראשות העיר. הסיבוב השני יתקיים בבחירות הקרובות ב-13.11.18, והיות שראש העיר הוא גם יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה – עבודת הוועדה תתעכב בעוד חודש וחצי מיותרים.

בימים שבהם שר הכלכלה ושר האוצר חושבים להעביר יותר ויותר סמכויות של תכנון ובנייה למועצות המקומיות, לא רק השחיתות היא זו שצריכה להדאיג אותנו, אלא גם סוגיית הבחירות, הנערכות כל חמש שנים.

לסיום ארצה לומר משהו לגבי נתוני הלמ"ס האחרונים, לפיהם מחירי הדיור לא השתנו בחודש האחרון, ובסיכום שנתי ירדו באחוז מזערי של 0.1 אחוזים ומחירי הדירות החדשות, לפי הנתונים החדשים, עלו בשיעור ניכר.

אחרי כל הצעדים הקיצוניים שעשה כחלון, שעולים למשק מיליארדי שקלים בשנה , ושהיו יכולים לשמש לאינספור מטרות נוספות – זו תעודת עניות, ובעיקר כשלוקחים בחשבון שנתוני הלמ"ס משכללים בתוכם גם את מחירי מחיר למשתכן, שנמוכים ב-20 אחוזים מהשוק הכללי, ומנמיכים את המחירים הכלליים לטובתו של השר.

בסיכום חצי שנה של כהונת הממשלה הנוכחית, שנערך באחד העיתונים, בכיר בשוק ההון נתן לשר האוצר ציון "טוב מאוד". זה לא פלא. אחרי שמשרד האוצר הרג את שוק הנדל"ן, כל המשקיעים נוהרים בכמויות לבית ההשקעות של אותו בכיר.

שי ניסים, בעלי ומנכ"ל יזמית הנדל"ן לי מרשל. צילום: יח"צ.